撰文 檸檬媽
對於從來沒有在法國買房的人，這真的不是一件容易的事情！有很多專有名詞跟法國特有的文件名稱需要了解。而在歐洲國家辦事情，需要特別注意時間的充裕程度。因為很多事情都要花時間等待，且如果在申辦時少了一份文件，就有可能會延宕很多接下來的事物。
因此買房的第一件事情，就是先了解有哪些關鍵步驟、專有名詞、及注意事項。以下列出在法國購置房地產的十個步驟：
- 簽約保留房屋標的
- 尋找房地產信用貸款
- 遞出申請文件
- 銀行原則同意
- 銀行開戶
- 銀行正式貸款方案
- 一段時間思考
- 接受貸款方案
- 簽訂買賣證明
- 開始還貸款
想要更了解其中的細項及買房相關的網頁連結，，可以參考網頁好讀版：
https://myoceane.fr/index.php/10steps-house/
法國的那個大小事情，買房
1.做一個規劃：收入、生活計劃
買房子對大多數人來說都是一件大事，選到最適合自己人生規劃的房子非常重要。
在買房前，最重要的是考慮清楚自己想要什麼，自己未來的生活規劃是什麼：會不會買車、是否需要車庫？三五年內職業規劃？是否短期內會換城市？是否有要孩子的打算？是否準備把父母接過來生活？等等……
比較糟糕的情況是，買了一套自己無法承受的價格的奢華房子，每月為了還貸捉襟見肘；或者買的新房空間不夠無法滿足日常需求，過了一兩年就需要重新換房。
後一種情況，考慮到法國買房要付3%（購買新房公證費較低，約2%左右）或者8%左右的公證費，如果房價在這期間並未漲，還款的金額也不多，那麼短期內賣出房子就是件虧錢的事情。
2.資金與貸款準備
法國買房的資金可以由2部分組成，一部是首付(Apport)，一部分是貸款(emprunt)。
一般情況來說，法國買房個人需要準備購房首付金額為最少8%，也就是公證費用（les frais de notaire）。
也存在一些年輕人可以零首付直接全額銀行貸款的，但是貸款難度會稍高一些。
在法國當下利率極低的情況下，能少拿首付就應該少拿。
現金可以留著做一些收益率更高的投資。
但是，如果近期沒有任何投資計劃，也可以多支付首付，因為個人首付資金越多，可以跟銀行談下來的貸款的利率就會越低。同樣，借款年限越短，利率往往越低。
當然，每個家庭的具體情況不同，為了獲得全面、準確的貸款信息，最有效的方法是找貸款中介（courtier）。
貸款中介的第一輪諮詢都是免費的，可以快速地根據個人收入、可貸款額度、現有存款、能拿出來做首付的金額、還款年度等等信息，估算出個人可以承受的買房最高預算。
基本上來說，在法國個人購房貸款，月還款按揭不得超過個人淨收入(net)的33％。如果收入很高，銀行也可能會按照生活剩餘金額(le reste à vivre)計算，需要具體和銀行顧問具體分析。
如果月純收入為3500歐元，那麼銀行能提供的月還款最高金額約為收入的33%，即1155歐元，按照利率1.3%左右，保險0.3%左右來計算，總貸款額度約為277906€。
這個數據是可以在網上快速測算到的，在Googles搜索里輸入計算我的房屋貸款計劃(Évaluez le montant de votre prêt immobilier)，就可以搜到許多免費快速測算的網站。
在這個基礎上，如果有約10% ，也就是27790€的首付，那麼總預算就是277906€+27790€，約305696歐元右。
當然 ，這只是一個非常粗略簡單的計算，但可以提供大致參考。
如果是情侶夫妻兩個人一起買房，購房總預算是按照兩個人淨工資的總額來計算的。再加上一些首付，比如10到20萬歐元，就可以提高預算，獲得70-80歐的買房總預算。
3.看房選房
01.選擇購房區域、地段
買房的第一步就是要先選擇買房的區域和地段。
往往區域的選擇不是那麼容易，因為我們需要考慮到並且平衡幾個點 :交通便捷、教育醫療、升值潛力。
眾所周知，在歐洲，貧富差距在不同的區域的居民上往往反映明顯。
最貴和最便宜的區域之間有時候價格是翻倍的。
比如說巴黎埃菲爾鐵塔塞納河的房子均價往往是一些廉價區域的好幾倍。
拿新房來說，由於區域差異，土地成本差，再加上承建商的資質和房產質量差異，所以每平米差價也會有非常大。可以在www.vaneau.fr ，也可以 http://www.vaneauneuf.fr 查詢法國新房的購買和房源信息。
高房價意味著更好的教育、交通等資源，同時也意味著鄰居的收入也往往更高。低
房價區域則可能有更多的移民或其他可能的社會問題。
一般來說，房產隨著教育、交通的增值空間也會更大。
當然這些也不是一概而就的，需要提前在網上查看一些相關的信息，比如區域內居民平均收入、城市規劃發展等；更需要自己去感興趣的區域多走訪進行了解。
02.根據預算和需求，估算房產大小
選好了地段，就可以進一步來選擇房子了。
根據這個預算範圍，可以在vaneau、seloger和其它專業售房網站上進行查詢。有時候不得不因為價格，在購房地段和大小之間做出折中選擇。
在法國購房，可以選擇購買二手房或者期房(在修的新房)。
二手房交易時間短，根據簽合約和貸款時間，一般來說3-4個月內可以成交。
公證費用大約為房價的8%。新房交易時間久，可能要一到兩年後才可以入住，價格會比二手房市場價高出不少。
但新房交易的公證費很低，僅約2%，並且享有10年的工程質保證期。
一般新房都帶有車庫，以及室外空間。
隨著法國施工要求的逐年提高，保溫隔熱等質量往往更好，是很多新人的第一首選。如果預算充裕，可以考慮新修建的新房。
03.找房、篩選房子
法國大城市的好房源往往非常搶手，特別是巴黎。
可以多關注vaneau和seloger這種專業售房網站，同時房產中介手上往往有許多不錯的資源。
比如說你如果看上了某一個指定區域的房子，這個區域的房產很g少，那麼你可以去這個區域找找當地的房產，給房產中介(agent immobilier) 留下你的具體找房信息：預算，大小，位置，特殊要求等，並且留下你的聯繫方式。
他們會把你的信息輸入到他們的客戶系統，一旦有合適的房源就會聯繫你。
很多時候，好的房源中介經常在中介掛到網上銷售前就已經被預定了，所以找到一個優秀的房產中介尤為重要。
Vaneau的房產銷售同事就可以幫助你從A到Z的搜尋房源，並且幫助你在辦理貸款上節省時間和金錢。房產中介因為更加專業和正規，有時候能規避一些買房的風險。
04.看房注意事項
在看房的時候，除了環境、採光、噪音、交通這些老生常談的問題要非常注意外，在法國買房還有有幾個問題一定不能忽略 👇
1.一定要問清楚公攤費用(Charges)，有些老房子有專屬的守門人、或者叫做物業管理人員(gardien)，雖然這樣服務更好，但是往往公攤費用就會高很多。
公攤費用是每個月都要付的，所以如果非常高的話，對於住戶來說是一筆重要支出。
2.一定要看看公共區域是不是計劃有維修工程(Travaux)，是該賣家出還是你出。
3.儘管我知道這些文件看起來又無聊又像天書，但一定要認真閱讀房屋質量調研書(Diagnostic)還有共管物業規則書(règle copropriété)。
以上資料：萬家言房
YICHAN 的小屋 